Границы земельного участка – контурная линия, определяющая местоположение некой земельной площади, включающей в себя как почвенный слой, так и находящиеся в нем недра. Сюда же входят и все находящиеся на его территории постройки и природные объекты.

Границы ЗУ устанавливаются в соответствии с координатами местности и их характерными точками. производится в соответствии с координатами местности и регламентируется федеральным законом № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Законодательством также дано определение многоконтурных земельных участков . В этом случае речь идет фактически об одном зарегистрированном земельном участке, но имеющем несколько замкнутых контуров, то есть разделенном на две или более части.

Кадастровые и фактические виды

В межевании принято различать два вида границ ЗУ : кадастровые и фактические. Кадастровые границы в обязательном порядке вносятся в государственный кадастр недвижимости и разделяются на два вида.

1. Декларированные.
2. Геодезические.

Декларированные границы могут носить примерный характер, а геодезические содержат точные .

В 2011 году был принят закон о «единых государственных системах координат», на основании которого можно . До принятия данного закона границы определялись достаточно приблизительно. По этой причине часто возникают , по поводу правильности прохождения фактической границы участка.

Если спор не удается решить, возможно .

Фактическим называется ее настоящее обозначение на местности , чаще всего в этой роли выступает забор. В случае отсутствия других определяющих документов, руководствоваться следует фактически обозначенным контуром, если он существует более 15 лет.

При межевании земельного участка необходимо (ст. 39 закона № 221-ФЗ) со смежными участками. К таковым относится один или несколько участков, имеющих с рассматриваемым участком общую контурную линию.

Cмежный участок

Следует отличать смежный участок от соседнего.

Определение «соседний земельный участок» означает, что он расположен рядом, но общая граница с рассматриваемым участком отсутствует .

Разметка

Разметка границ земельного участка производится непосредственно на местности, в соответствии с принятым планом . За его основу берется чертеж, выполненный на бумажном носителе. При сложном ландшафте может быть составлено несколько эскизов, из которых выбирается наиболее подходящий.

Для разметки участка необходим следующий инвентарь :

• теодолит или нивелир;
• шнуровка;
• вешки (деревянные колышки для забивания в землю);
• измерительная рулетка.

Если на пути планирующейся разметки имеются препятствия или участок плохо просматриваются, то необходима предварительная подготовка. Сюда может входить выпиливание деревьев, выкорчевывание пней, уборка мусора и тому подобные работы.

Понятие изломанности

Контуры земельного участка, имеющие сложную конфигурацию, острые или многочисленные углы и доставляющие неудобства, называются изломанными. Законом запрещено установление таких границ, если это приводит к вклиниванию в соседний участок или препятствует рациональному использованию одного или обоих участков .

Границы частного ЗУ не должны пересекаться с пределами населенного пункта . Это значит, что земельный участок не должен частично выходить за пределы поселения или муниципального образования.

Минимальные отступы от построек

Законодательством предусмотрены нормы минимального отступа построек от границы ЗУ.

1. До жилого объекта – не менее 3м .
2. До построек хозяйственного назначения (хозблоков, сараев) – не менее 1м .
3. До построек с повышенной пожарной опасностью (бань, саун, котельных) – 10м .
4. До построек для разведения домашнего скота и теплиц – 4м .

Приведенные ограничения созданы для соблюдения безопасности и санитарных норм . Садоводам следует также знать некоторые дополнительные правила.

Большие деревья с раскидистой кроной нельзя сажать ближе, чем 4 м от границы участка. Для деревьев средних размеров – расстояние от 2 м, а кустарники можно высаживать в 1 м от забора.

Пересечение смежных земельных участков

Если при регистрации земельного участка обнаружен факт , то процесс кадастрового учета будет приостановлен. Исключением является ситуация, при которой смежный участок находится в стадии преобразования.

Каждый собственник должен знать пределы своего земельного участка, а если имеют место какие-либо неясности – своевременно уточнить недостающую информацию в кадастровом органе. Если участок находится в стадии оформления, для необходимо пригласить квалифицированных специалистов.

Завершено. Проведены отделочные работы. Строительный мусор вывезен. Территория на участке очищена. Что теперь? Самое время провести зонирование земельного участка. Эти мероприятия предполагают деление территории участка на функциональные зоны и планирование связей между ними. План участка полностью зависит от личных предпочтений каждого и фантазии.

Для распланировки всех объектов важно тщательно проработать план действий.

1. Сделайте зарисовку плана земельного участка, обозначьте на нем границы, нанесите имеющиеся на нем объекты. Укажите ориентиры – север/юг. При зонировании следует отталкиваться главным образом от дома. Важно учесть все выходы/входы в дом, расположение окон, размеры тени, которая падает на участок от дома. Также следует учесть рельеф территории.
2. Следующим этапом будет планировка парадной зоны. На этом этапе следует определиться со стилем, в котором будет оформлен сад . Отталкиваясь от этих моментов, вам легче будет распланировать площадки, дорожки и клумбы . На листе бумаги обозначьте самый удобный подъезд машины и расположение пеших дорожек. Особенно это важно, если кроме дома на земельном участке уже имеются другие постройки.
3. Если вы хотите отделять зоны одну от другой, например, живыми изгородями или цветочными композициями, то обозначьте их на плане.
4. Далее важно определить видовые точки. Именно на них будут расположены клумбы/фонтаны и прочие декоративные элементы.
5. Составьте дендроплан, нанесите контуры насаждений в момент их максимального развития. Планировка дачного участка подразумевает высадку растений. При этом следует учитывать тип почвы, теневыносливость насаждений и климатические условия. Обязательно проработайте дендроплан отдельно. Очертите участки для высадки молодых насаждений.
6. Также нанесите на план дождевые коллекторы и обозначьте уличное освещение .

Вне зависимости от размеров участка и его особенностей обустройство парадной зоны делается в обязательном порядке. И здесь важно уделить внимание каждой детали, так как парадная зона будет всегда на виду. Она занимает порядка 6% от всей площади территории. Она предназначена для въезда автомобиля и входа на территорию дома. Площадка для автомобиля должна быть аккуратной, а дорожка, ведущая в дом – удобной.

Во избежание застоя дождевой воды на этапе планировки следует учесть рельеф местности, продумать места для стоков и коллекторов. Ширина дорожки к дому должна быть в пределах 1,5–2 м. Функциональная нагрузка дорожки – колоссальна, поэтому устраивать ее в виде газона – это, пожалуй, пустая трата времени/средств.

Если вы хотите украсить парадный вход, то высадку декоративных растений распределите вдоль забора. Площадку для въезда авто и дорожку к дому можно объединить или отделить друг от друга небольшой продольной клумбой, если на это достаточно площади.

Высадка плодовых растений на парадной зоне не уместна. Лучше отдать предпочтение сложной ландшафтной композиции, зеленому газону или небольшой клумбе. Тут все зависит от площади территории и ваших финансовых возможностей.

Садово-огородной зоне, как правило, отводится 75% от всего участка. Учитывая этот факт, следует уделить ее организации важное место. Территория для сада и огорода должна быть максимально открытой и солнечной.

Выращивание плодовых и крупных деревьев лучше организовать с северной стороны. Зону отдыха отлично украсят вишни, персики и яблони. Если вы не располагаете большой площадью, например, 6 соток, то зону отдыха можно сделать прямо в саду. Хотя при наличии достаточного количества места лучше сделать сад, огород и зону отдыха отдельно.

На небольшом участке земли красиво будет смотреться модульный огород с отдельными грядками и дорожками с твердым мощением. По сути, такое решение органично смотрится как на шести, так и на пятнадцати сотках. Такой огород станет достойным украшением вашего земельного участка, да и ухаживать за ним куда проще. При таком исполнении кустарники можно использовать в качестве ограждений и пергол .

В зонирование территории входит и обустройство хозяйственной зоны. Она включает в себя теплицу , расположенную возле огорода, сарай , баню , гараж . Важную роль в организации этой зоны играет практичность. Поэтому дорожки и площадки обязательно должны быть мощеными. На небольшом участке скрыть хозблок невозможно, но его можно задекорировать. Самый простой способ – высадить вокруг него вьющиеся растения.

На большой территории хозяйственные постройки можно закрыть декоративным заборчиком , увитым виноградом, розами или клематисом.

Зона отдыха представляет собой участок с беседкой , террасой , барбекю и патио . Она занимает примерно 15% от земельного участка или того меньше. Даже на участке небольшого размера есть возможность сделать полноценную зону отдыха с беседкой, мангалом и грилем.

Для максимального удобства сделайте зону отдыха недалеко от дома. Здесь будут проходить дружеские посиделки и семейные застолья, поэтому важно иметь доступ к дому.

Зона отдыха лучше смотрится за домом, вдали от парадной части. Таким образом, вы сможете создать уединенную обстановку, так сказать, зону комфорта. Этот момент особенно важно учитывать, обустраивая зону отдыха в городе. Если есть возможность, то сделайте ее в хорошо просматриваемой части, с возможностью любоваться красотой сада.

Если у вас нет детей, но вы планируете их, то отведите место на участке для игровой зоны . Может быть, пока ее не для чего обустраивать, но в плане она быть-таки должна. Зона для детей должна быть максимально безопасной и приспособленной для детей.

Лучше по возможности сделать площадку так, чтобы она хорошо просматривалась из дома. В таком случае дети будут у вас всегда на виду. Покрытие детской площадки должно быть мягким. Это может быть песок или газон . Еще вариант – устелить площадку искусственным резиновым покрытием, что уменьшит вероятность получения травм.

Детская площадка в идеале должна быть расположена в полутени. По мере взросления отпрысков, необходимость в игровой зоне отпадет. Поэтому продумайте, как ее в будущем можно будет изменить. Станет ли она частью зоны отдыха или примкнет к саду? А, может, вы захотите сделать на ее месте бассейн ? В этой статье приведены стандартные зоны, пользующиеся наибольшей популярностью, но подключив фантазию, вы сможете поделить участок по своему усмотрению.

Зонирование приусадебного участка всегда проводится в индивидуальном порядке, в зависимости от предпочтений и пожеланий владельцев. Любите домашних животных? Тогда отведите для них около 10 м 2 . Увлекаетесь спортом? Тогда порадуйте себя спортивной площадкой, сделанной на собственном участке. В таком случае вам не придется тратить время и средства в будущем на спортзал .

Если у вас в семье случилась беда и нужен уход за больным родственником, то обустройте для него санитарно-защищенную зону. Она может быть сделана в виде живой изгороди, но не декоративной, как ее мы привыкли себе представлять, а достаточно высокой, чтобы снизить негативное влияние окружающей среды на больного. Это мероприятие особенно уместно в экологически загрязненных местах.

Грамотное зонирование позволит вам сделать каждый квадратный метр территории максимально функциональным. Щепетильное планирование и творческий подход позволят вам в будущем радоваться делу своих рук долгие годы. Есть вопросы по теме? Задавайте их работающему на нашем сайте специалисту. При необходимости вам будет предоставлена дополнительная консультация.

Схемы

На схемах изображены варианты зонирования земельного участка:

Территориальные зоны РФ – это площади, которые объединяются возможностью застройки определенными объектами. В их пределах действуют режимы разрешенного использования, установленные законодательными и иными нормативными актами. Территориальные зоны населенных пунктов, в которых проживает большое количество людей, называют многофункциональными. В них размещаются объекты складского, производственного назначения, общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры.

Классификация

Она проводится в зависимости от назначения. Так, выделяют территориальные зоны:

1. Жилой застройки.
2. Производства.
3. Общественно-делового назначения.
4. Транспортной и инженерной инфраструктуры.
5. Рекреации.
6. Сельскохозяйственного использования.
7. Специального назначения.
8. Для размещения военных объектов.

У каждой категории на генпланах и схемах свое обозначение. Дополнительно к приведенному списку могут устанавливаться и другие виды территориальных зон в зависимости от местных условий. Обозначение однотипных площадей внутри каждой из них могут различаться. В состав территориальных зон могут входить улицы, дороги, набережные, проезды, бульвары, скверы, водоемы и прочие объекты. В их пределах могут также существовать площади, на которых действуют специальные градостроительные регламенты и ограничения использования.

Жилая застройка

Такие территориальные зоны используются для размещения сооружений различной этажности. Здесь могут находиться многоквартирные или индивидуальные дома. Территориальные зоны земель под жилую застройку могут включать в себя отдельно стоящие объекты культурно-бытового и социального обслуживания граждан, культовые здания, стоянки для автомобильного транспорта, коммунальные, складские, промышленные сооружения, функционирование которых не оказывает негативного влияния на окружающую среду.

Обозначения

Территориальная зона земельного участка, предназначенного для жилого строительства, может идентифицироваться на генпланах и схемах следующим образом:

1. Коллективные садоводства – Ж1.
2. Малоэтажная застройка коттеджного типа, блокированные или отдельно стоящие индивидуальные дома – Ж2.
3. Смешанная застройка малой этажности – Ж3.
4. Среднеэтажные дома – Ж4.
5. Строения в 9 и более этажей – Ж5.

ОДЗ

Общественно-деловые территориальные зоны используются для размещения объектов:

В пределах ОДЗ могут располагаться жилые дома, гостиницы, многоэтажные или подземные гаражи. В генпланах территориальная зона земельного участка для размещения общественно-деловых объектов имеет следующие обозначения:

1. Д – все указанные выше типы застройки с включением жилых сооружений, инженерной инфраструктуры, связанной с их обслуживанием.
2. Д1 – многофункциональные комплексы.
3. Д2 – объекты здравоохранения, среднего и высшего профобразования, культуры, административные и научно-исследовательские центры, культовые здания.
4. Д3 – многофункциональная общественно-деловая застройка на вновь формируемых территориях.
5. ДИ – все указанные в перечне типы объектов, включая сооружения для водного транспорта, жилые дома и инфраструктуру, обслуживающую их.
6. ЖД – общественно-деловая застройка с размещением жилмассивов.

Расположение производств

Промышленные территориальные зоны используются для размещения складских и коммунальных, транспортных и инфраструктурных объектов, обеспечивающих функционирование предприятий. Собственники производств осуществляют благоустройство за свой счет. На промышленных территориях устанавливаются санитарно-защитные зоны. В них не допускается размещение дошкольных и общеобразовательных учреждений, жилых домов, объектов здравоохранения, физкультурно-оздоровительных, спортивных комплексов, огороднических, дачных, садоводческих кооперативов и предприятий, производящих сельскохозяйственную продукцию. На генпланах промышленные территориальные зоны обозначаются:

Дополнительные категории

Производственные зоны включают в себя подзоны:

1. П1. Здесь располагаются промышленные предприятия I класса вредности. На этих территориях допускается развитие сопутствующих и вспомогательных производств, организаций меньшего уровня опасности.
2. П2. В пределах этой подзоны размещаются предприятия II класса вредности.
3. П3. Здесь располагаются организации, относящиеся к III классу опасности.
4. П4. В границах этой подзоны размещаются предприятия IV кл. вредности.
5. П5. На этой территории находятся организации V класса опасности, включая те, которые не имеют санитарно-защитных зон.
6. П6. На этой территории располагают сооружения коммунально-складского назначения. К ним относят товарные станции, торговые/овощные базы и прочие объекты.

В пределах зон П3-П6 допускается размещение организаций, работа которых касается создаваемой или выполняемой производственной деятельности. Деловые учреждения обычно формируют сектор СЗЗ между источниками промышленных выбросов и началом жилмассива. Площади санитарно-защитных зон для предприятий I-II классов могут изменяться в соответствии с решением Главного санитарного врача России либо его заместителя, для производств III-V кл. – по постановлению главврача субъекта либо уполномоченного им лица.

Транспортная и инженерная инфраструктура

Эти территориальные зоны используются для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций автомобильного, железнодорожного, морского, речного, трубопроводного, воздушного транспорта и связи, а также обслуживающего оборудования. Обязательным условием при расположении объектов является соблюдение определенных расстояний между ними и жилмассивами, рекреационными и общественно-деловыми комплексами, а также иных требований, направленных на предупреждение негативного влияния на окружающую среду. В случае если объекты выступают в качестве источников опасности или вредного воздействия на здоровье граждан, они переносятся за границы территориальных зон жилой застройки. Благоустройство площадей, предназначенных для размещения объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, осуществляется их собственниками. В обязанности субъектов также входит создание санитарно-защитных зон.

Рекреационные объекты

Они располагаются на соответствующих территориях. В их пределах находятся сады, парки, городской лес, пляжи и прочие объекты, используемые для отдыха граждан. В рекреационные зоны также могут включаться ценные и особо охраняемые природные комплексы. В их пределах запрещено строительство и расширение функционирующих складских, коммунальных и производственных объектов. Исключениями являются сооружения, используемые для обеспечения работы оздоровительных и рекреационных комплексов. На генпланах такие зоны могут обозначаться:

Площади сельскохозяйственного назначения

В пределах черты города и сельской местности выделяют пашни, виноградники, сады, пастбища, огороды, а также территории, занятые с/х строениями, сооружениями, зданиями. На этих площадях может осуществляться сельскохозяйственная деятельность до изменения категории их использования в соответствии с правилами застройки и генпланом. Зоны могут иметь следующие обозначения:

1. С – сельскохозяйственные угодья, теплицы, питомники, производственные объекты с\х назначения. Здесь же могут располагаться инженерная, социальная инфраструктура.
2. С1 – теплицы, питомники сельскохозяйственные угодья.
3. С2 – производственные объекты с/х назначения, включая инженерные коммуникации, социальную инфраструктуру.
4. С3 – дачное хозяйство и садоводство.

Акватории

Международными правовыми актами определяется такое понятие, как зона территориальных вод. Ключевые положения, регламентирующие акваторию, установлены в Конвенции ООН 1958 г. В соответствии с документом, выделяется расстояние в 12 миль (22.2 км), отсчитываемое от линии максимального отлива – территориальное море – прилежащая зона к континентальной части государства. В России ее ширина установлена в 12 миль. Около 30 стран придерживаются ранее действовавшего лимита в 3 мили. Вся площадь территориального моря, его недра и дно, воздушное пространство над ним принадлежат прибрежному государству. Вместе с этим, согласно Конвенции, признается право на мирный проход иностранных судов в этой акватории. Данное положение является компромиссным решением вопроса о суверенитете государства и интересах международного плавания. Проход будет считаться мирным, если не будет нарушаться безопасность и добрый порядок прибрежной страны. Движение судов зарубежных государств должно осуществляться непрерывно и быстро. При проходе корабли обязаны соблюдать правила прибрежной страны, установленные в соответствии с международными нормативными актами.

ЗТР

В РФ предусмотрены зоны территориального развития, формирование которых регламентируется федеральным законодательством. Определение ЗТР установлено в п. 1 ст. 2 ФЗ №392. В качестве нее выступает часть территории региона страны, на которой резидентам предоставляются государственные меры поддержки. ЗТР формируются для ускорения развития соответствующего региона в социальном и хозяйственном плане. Создание благоприятных условий направлено на привлечение инвестиций. Территориальные экономические зоны формируются в пределах одного МО. Допускается создание ЗТР на нескольких муниципальных образованиях, если они выступают как городские округа или административные районы. При этом МО могут граничить друг с другом, но должны располагаться в одном регионе. Линии ЗТР определяются по пределам муниципальных образований, на которых они располагаются.

Функциональное зонирование

Оно проводится для обеспечения рационального формирования пространственной и планировочной структуры местности. Установление функциональных зон во многом способствует предотвращению негативного воздействия существующих на территории производственных факторов на здоровье населения. Выделяют следующие категории местности:

1. Селитебную. Она предназначена для размещения жилых районов, зеленых насаждений, общественных центров.
2. Промышленную. В ее пределах располагаются производственные предприятия.
3. Коммунально-складскую. Она предназначена для депо, гаражей, мест хранения грузов и прочих объектов аналогичного назначения.
4. Рекреационную. Здесь располагаются парки, пляжи и прочие места для кратковременного отдыха граждан.

Также в пределах населенного пункта предусматривается зона внешнего транспорта для грузовых и пассажирских станций, пристаней и так далее. Кроме этого, в черте города предусматриваются площади, находящиеся за пределами застройки. Здесь располагаются питомники деревьев, подсобные хозяйства, кладбища, а также резервные участки, которые временно используются для различных целей. Все площади, которые принадлежат городу, ограничиваются чертой поселения.

Пригород

В крупных населенных пунктах на территориях, прилегающих к ним, формируется особая зона. Пригород необходим для обеспечения дальнейшего развития города. Здесь размещаются преимущественно объекты хозяйственного обслуживания. Пригород может оказывать влияние на микроклимат населенного пункта. На его территории могут размещаться плодоовощные базы, фермы и прочие объекты сельскохозяйственного назначения, обеспечивающие граждан продуктами питания. Пригород является также местом отдыха. Здесь часто располагаются детские лагеря, дачи, санатории, пансионаты. Кроме этого, в пригороде размещаются коммунальные сооружения, перерабатывающие предприятия. Во всех пригородных зонах проходит лесопарковый пояс. В соответствии с профилем города в структуре могут выделяться и другие площади. Например, в населенных пунктах научной направленности предусматривается зона исследовательских институтов, вузов, конструкторских бюро. В крупных ПГТ выделяются селитебная и производственная площади. В последней, по сути, объединяются коммунально-складская и промышленная зоны. Особое значение имеет грамотное планирование местности. Все зоны должны располагаться с учетом территориального развития, необходимости и возможности создания СЗЗ и разрывов между жилмассивами и промышленными объектами.

СТ 35 ГрК РФ .

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

2. В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;

4) зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства.

4. В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

7. В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны - зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны - зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

8. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

9. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

10. В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

11. В состав зон рекреационного назначения могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

12. В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

13. В состав зон специального назначения могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами, используемыми для захоронения твердых коммунальных отходов, и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах.

14. В состав территориальных зон могут включаться зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения.

15. Помимо предусмотренных настоящей статьей, органом местного самоуправления могут устанавливаться иные виды территориальных зон, выделяемые с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Комментарий к Ст. 35 Градостроительного кодекса РФ

1. Определение территориальных зон является обязательным элементом Правил землепользования и застройки, и в частности карты градостроительного зонирования. В пределах каждой категории перечисленных в комментируемой статье 35 Градостроительного кодекса РФ территориальных зон может быть также выделено несколько зон (подзон), различающихся особенностями градостроительного развития территорий, набором разрешенных видов землепользования и параметров строительных изменений недвижимости для этих видов землепользования. Карта (карты) градостроительного зонирования может содержать описание границ территориальных зон. При определении границ территориальных зон на схемах их наименование и градостроительные регламенты устанавливаются индивидуально, применительно к различным частям территории муниципального образования.

Количество выделяемых зон (подзон) обуславливается градостроительной спецификой различных муниципальных образований и их величиной, степенью территориальной расчлененности, функциональной структурной организацией территории, особенностями формирования естественного и антропогенного ландшафта, а также перспективами пространственного развития территории, определяемыми на стадии разработки документации планирования. Последним обстоятельством определяется комплекс практических мероприятий (градостроительного стимулирования или запрета (ограничения) некоторых типов землепользования и застройки), учитываемых при разработке карты зонирования.

Территориальные зоны, определяемые градостроительным зонированием, учитывают существующую градостроительную организацию территории, социальные, демографические аспекты и предпосылки последующего градостроительного освоения (реконструкции). Вследствие этого градостроительное зонирование представляет собой сложную комплексную задачу, требующую интегрированных способов решения и участия специалистов многих направлений.

2. Жилые зоны предназначены для того, чтобы обеспечить комфортабельные и здоровые условия проживания населения на территории муниципального образования. Спецификой зон этого типа является преобладание в них жилой застройки, с допущением строительства большого количества разноэтажных объектов жилого назначения. Выделение соответствующих подзон в пределах жилой зоны определяется реально сложившейся структурой жилого фонда в соответствии с потребностями различных групп населения (небольшие и большие семьи, молодые и пожилые, холостые или женатые люди). Вновь формируемая жилая застройка требует учета потребностей демографических и потребительских групп, соответствовать различным (дифференцированным) предпочтениям граждан (их социальным и потребительским возможностям).

Процедура градостроительного зонирования по выделению жилых подзон обуславливает решение практических вопросов упорядочения сложившейся застройки, придание ей более четкой структуры и возможность сочетания различных (дифференцированных) типов жилой застройки.

Зонирование жилых (селитебных) территорий позволяет одновременно решать разного рода проблемы: функциональные (разграничение несовместимых, исключающих взаимное соседство функциональных процессов; установление определенной системы построения застройки с выделением преобладающих функций; устранение чересполосного расположения застройки); планировочные (совершенствование планировочной организации территории и улучшение ее транспортного обеспечения с учетом градостроительной ситуации, удаленности от центра и приближенности к естественному ландшафту, а также к прочим структурным элементам города; выбор способа градостроительных изменений); структурные (обоснование выбора этажности и плотности застройки, видов обслуживания, с повышением качества застройки, оздоровлением качества окружающей среды).

Градостроительное зонирование в современных условиях направлено на реализацию пространственно-планировочных мероприятий по комплексной реконструкции территории, предполагающих достижение значительной экономической эффективности. Этот эффект может быть достигнут в результате оценки морального и физического износа застройки, определении характеристик жилого фонда, с указанием плотности застройки, экологических показателей, соотношением площадей открытых (в том числе и озелененных) и застроенных пространств. Учитывая то, что наиболее распространенным видом градостроительных преобразований в условиях сложившейся городской и сельской застройки является ее реконструкция, в процессе осуществления градостроительного зонирования необходимо определять степень реконструктивных вмешательств.

Масштабы реконструкции, фиксируемые в территориальных зонах, обуславливаются различными факторами. Во многом случаях определяющее значение имеет сравнение вариантов сохранения (как полного так и частичного) и сноса существующего жилого фонда. Как правило принятие окончательного решения в пользу выбора определенных видов зон жилой застройки зависит от оценки предполагаемого результата (в соизмеримых показателях) по сравнению с исходной ситуацией. Немаловажное значение имеет оценка величины (объемов) работ, а также их стоимости, связанных с перезонированием. Часто по причине необходимости снижения затрат происходит сохранение в пределах зоны существующего типа градостроительного использования, в то время как это противоречит общей перспективной направленности преобразований.

Задачами градостроительного зонирования в этой связи являются определение градостроительных приоритетов. Они могут существенно различаться в зависимости от конкретной градостроительной и социально-экономической ситуации.

В ряде случаев перезонирование территории влечет за собой значительное удорожание реконструктивных работ, но позволяет достигнуть значительных результатов (социальных, функциональных, планировочных и других). В других случаях, напротив, планируемое состояние территории может не значительно отличаться от существующей ситуации, но при этом проведение общего объема требуемых работ не связано с крупными затратами. В каждой конкретной градостроительной ситуации решение по выбору варианта зонирования осуществляется индивидуально с учетом позитивных и негативных сторон каждого. Наиболее общим принципом, в большей степени влияющим на окончательный выбор, является достижение рациональной схемы использования территории.

Принятие решения о зонировании, определение методов, этапов, характера проводимых мероприятий также зависит от существующего комплекса градостроительных условий на конкретной территории, таких как: местоположение зонируемой территории в структуре муниципального образования; плотность застройки отдельных кварталов и более крупных структурных единиц застройки; технические характеристики застройки; наличие элементов общественного обслуживания; состояние инженерного оборудования и благоустройства.

Подзоны выделяются таким образом, чтобы система зонирования могла функционировать сбалансировано, с тем, чтобы в каждой жилой подзоне было представлено возможное разнообразие форм пространственной организации среды, достаточное количество бытовых услуг. Наиболее распространено в градостроительной практике выделение четырех основных типов жилых подзон, различающихся установленными параметрами реализуемой застройки, основанными на постепенном повышении ее этажности, начиная от индивидуальных жилых домов до многоэтажных домов.

Зоны застройки индивидуальными жилыми домами выделяются для преимущественного строительства индивидуальных (изолированно расположенных) и блокированных жилых домов с прилегающими земельными участками, предназначенных для проживания одной семьи в качестве основного вида разрешенного использования. В ней обеспечиваются правовые условия формирования низкоплотной жилой застройки; с минимальным набором обслуживающих функций и общественных пространств, открытыми участками сельскохозяйственного использования, а также маломасштабная инфраструктура обслуживания (школы, небольшие поликлиники, аптеки, общественные бани).

Вспомогательные виды разрешенного использования в этих зонах включают в себя места для парковки одного автомобиля или размещение отдельного гаража, установки автономных (альтернативных) источников энергии таких как теплостанция или иные местные технические средства обслуживания. К видам землепользования, требующим специального разрешения, относятся все виды коммерческого обслуживания и выделение территорий для отдыха.

Зоны застройки малоэтажными жилыми домами (домами для двух-трех семей и трехэтажными домами) выделены для формирования специфических, с использованием особых планировочных методов, градостроительных образований, с относительно невысокой плотностью застройки и количеством проживающего населения. Основными видами разрешенного использования в этой зоне являются отдельные или объединенные дома для проживания одной, двух или трех семей, а также многоквартирные дома. Разрешаются также сады, огороды, небольшие объекты услуг населению. Вспомогательные виды разрешенного использования включают в себя небольшие парковки и объекты по оказанию коммерческих услуг, которые занимают небольшое место в жилых зданиях, а также изолированно расположенные объекты сервисной инфраструктуры.

В зонах застройки среднеэтажными жилыми домами к основным видам разрешенного использования относятся объединенные дома двух и трех семей, а также многоквартирные жилые дома на 4-5 семей. Разрешены также местные точки ежедневного обслуживания, школы, клиники, которые обслуживают жителей зоны. Вспомогательные виды разрешенного использования включают в себя оказание различных услуг, занимающие небольшую часть жилых домов. Виды разрешенного использования, требующие специального разрешения, включают в себя крупные коммерческие торговые центры по обслуживанию населения, а также небольшие гостиницы.

Зоны застройки многоэтажными жилыми домами. Основные виды разрешенного использования включают в себя только многоквартирные дома (нет индивидуальных домов), а также большое количество расположенных по соседству учреждений обслуживания и коммерческие виды использования. К вспомогательным видам разрешенного использования относятся клиники, объекты коммерческой и иной деятельности, точки по обслуживанию, занимающие небольшую часть жилых зданий. Виды использования территории, требующие специального разрешения, включают в себя туристические и развлекательные виды деятельности, а также некоторые виды использования земельных участков и объектов недвижимости, которые определяются интересами более крупных частей территории муниципального образования (например, рынки и административные здания).

Характер распределения соответствующих подзон в границах зон жилой застройки определяется с учетом принципов рациональности, равномерности, пропорциональности и территориального ранжирования.

Так, принцип территориального ранжирования во многих случаях является определяющим для установления соотношения различных типов подзон. Практически каждое муниципальное образование (вне зависимости от величины, особенностей сложившейся планировочной структуры, ландшафтной организации) имеет характерное структурное построение территории, с выделением трех состояний: центрального, срединного и периферийного. В зависимости от того, в какой из трех указанных частей муниципального образования расположен участок, который необходимо подвергнуть зонированию, выбирается приоритетный вид жилой подзоны. Чаще всего в центральных районах выделяются зоны с преобладанием многоэтажной жилой застройки; в срединных районах – среднеэтажной жилой застройки, допускающие включение малоэтажной застройки; на периферии города присутствуют в равномерных пропорциональных соотношениях различные зонах застройки, с активным включением малоэтажных и индивидуальных жилых домов. Система зонирования позволяет разрешить некоторые аспекты проблем, возникающих в результате градостроительного освоения (реконструкции) территорий жилых зон, в частности, размещение вновь формируемой «коттеджной» застройки на периферии города и определение направлений пространственного преобразования территории с ветхой малоэтажной застройкой в центральных районах.

В периферийных районах большинства городских округов размеры и масштабы нового жилищного строительства, в условиях отсутствия правового механизма градостроительного зонирования, почти не контролировались. Размеры земельных участков зачастую не соответствуют размерам домов, возводимых на них, что во многих случаях приводит к постройке очень крупных домов на небольших участках земли. Со временем эти дома займут данную территорию и «зеленая» окружающая среда будет потеряна. Далее, поскольку для улиц, линий инфраструктуры и канализации оставлено слишком мало места, то может быть причинен вред окружающей среде, что будет трудно исправить.

В идеале зонирование должно развивать разработанные положения, предусмотренные документами территориального планирования, предусматривая создание необходимой инфраструктуры, формирования целостной, системной организации (сети) земельных участков с должным количеством незастроенных участков перед домами. В современных условиях, связанных с ограничением возможности финансирования инфраструктуры, такой процесс зонирования (на основе территориального планирования) не производится. Зонирование в некоторой степени позволяет решать проблему, обеспечивая соизмеримость размеров жилых зданий с размером и конфигурацией земельных участков, а также устанавливая параметры зданий с учетом будущего характера зоны (в достаточной степени озелененного, либо преимущественно урбанизированного).

Особым образом оговаривается характер градостроительного зонирования с целью выделения территориальных зон для ведения садоводства и дачного хозяйства. В отношении зон размещения дач и садовых участков действуют положения, касающиеся временного проживания и ведения маломасштабной сельскохозяйственной деятельности. В них разрешено размещение средств инфраструктуры и строительство небольших объектов, прежде всего обслуживающих, например, магазинов, а также градостроительная организация прочих видов деятельности, сопутствующих или требующих специального разрешения видов землепользования.

3. Общественно-деловые зоны создаются с целью согласования смешения видов пользования, связанных с градостроительной организацией торговой, офисной, административной, культурно-образовательной, сервисной, обслуживающей и развлекательной функций. Характер потребления этих функциональных процессов отличается массовостью и избирательным потребительским предпочтением. Эти функции в основном тяготеют к их размещению в центральной части городов и некоторых других территориях, отличающихся достаточной транспортной и инфраструктурной обеспеченностью, что обеспечивает возможности и удобства для получения потенциальными потребителями товаров и услуг.

Обычно виды градостроительного использования территории, связанные с размещением функций бизнеса, торговли, информационных и сервисных услуг, разделяются на категории центрального или местного уровня. К видам пользования категории центрального уровня относятся административная деятельность органов публичной власти (администрация субъекта РФ), финансовые институты (управления банков и страховых агентств), офисы по оказанию юридических или иных услуг крупным заказчикам (рекламные агентства) и т.д. Виды пользования, связанные с местным бизнесом или торговлей включают в себя «личные и ежедневные виды услуг», оказываемых отделениями банков, частнопрактикующими нотариусами и адвокатами, а также магазинами товаров повседневного спроса.

В отношении специфики выделения общественно-деловых зон, расположенных в центральных районах, имеется сильный эффект скопления различных видов деятельности делового и административного характера. Банковские, юридические, финансовые, страховые виды деятельности, операции с недвижимостью, другие виды делового предпринимательства и реализация многообразных видов профессиональной деятельности (например, деятельность на информационном рынке) с наибольшим предпочтением и выгодой стремятся к максимальному приближению друг к другу, так как это ускоряет и облегчает возможность проведения деловых контактов и информационного обмена.

Что касается местной сферы услуг, то имеется отчетливо выраженная тенденция размещения ее возле автобусных остановок, железнодорожных и метростанций, а также основных перекрестков автодорог, где граждане могут делать покупки по пути на работу или домой. Это весьма отличается от традиционного социалистического города, когда имелась тенденция привязать сферу обслуживания и ежедневную торговлю к жилым комплексам, а деловые и административные учреждения были рассредоточены по всему городу. Также новой для российских городов является деятельность по «деловому обслуживанию», а именно продажа и ремонт компьютеров, услуги доставки, упаковки, в целях осуществления которой происходит аренда недвижимости (зданий и отдельных помещений различного функционального назначения). Данные виды деятельности обеспечивают работу офисов юридических лиц и стараются располагаться в более дешевых помещениях по соседству с ними. Таким образом, имеет место значительная передислокация деловой и торговой активности, что влечет за собой появление и развитие новых видов использования территории.

Особым образом оговариваются условия градостроительного зонирования в отношении выделения общественно-деловых зон, в частности, территорий для размещения высших учебных заведений. В отдельных случаях выделяются специальные зоны для крупных общественных зданий, таких как образовательные университеты. В таких зонах устанавливается особый набор параметров и видов использования земельных участков, а также может применяться специальный комплект положений по данным зонам и на территориях, к ним прилегающим. Например, в зоне, предназначенной для размещения основных зданий университета, реализующих образовательные функции, допускается размещение специальных типов жилых домов – места временного проживания студентов, преподавателей и посетителей (общежития), которое сочетается со спортивными сооружениями и объектами для предоставления ежедневных услуг.

Аналогичным образом в зоне, сформированной для реализации образовательных функций, могут контролироваться и виды использования земельных участков буферной зоны, окружающей основное сооружение, с тем, чтобы обеспечить условие комфортного пребывания студентов. Достижению этих целей способствует сохранение достаточного озелененного пространства. Для современной практики градостроительного освоения (реконструкции) территории посредством зонирования в российских муниципальных образованиях характерна смешанная система выделения зон для указанных видов землепользования. В отношении них градостроительные решения могут быть двоякими и заключаться либо в формировании изолированных отдельных зон, либо во включении их в виде составной части в районы регулярной жилой застройки и коммерческой деятельности.

4. Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения объектов производственно-делового назначения (НИИ с опытными производствами, торговые предприятия с цехами технического обслуживания, информационные центры с издательско-типографским отделом и др.), промышленных (пищевой и легкой промышленности, приборостроения, машиностроения, производства строительных материалов и др.), коммунально-складских (территории ТЭЦ, станции аэрации, котельные, электроподстанции, газораспределительные узлы, мусороперерабатывающие заводы, прочие сооружения муниципальной инженерной инфраструктуры, складские сооружения, стоянки машин механической уборки территории), транспортных и инженерных объектов и формируются в виде участков производственной застройки и производственных зон. В соответствии с проводимой градостроительной политикой в нашей стране приоритетным направлением деятельности, связанной с пространственными преобразованиями территории с преобладанием производственной функции, размещением объектов инженерной и транспортной инфраструктур, является их реконструкция.

Преобразование и реконструкция производственных территорий должны обеспечивать соответствие технико-экономических показателей производственной территории градостроительным условиям их размещения. Параметры производственных территорий должны подчиняться градостроительным условиям территорий по экологической безопасности, величине и интенсивности использования территорий. Территории муниципальных образований (особенно городских округов) должны соответствовать потребностям производственных территорий по обеспеченности транспортом и инженерными ресурсами.

Размещение производственных территорий в городском округе, выделение их в соответствующие зоны подвергается соответствующим ограничениям. Производственные территории следует преобразовывать с учетом примыкания к территориям иного функционального назначения: в полосе примыкания производственных зон к общественным территориям следует размещать общественно-административные (так называемые предзаводские территории) части производственных территорий, включая их в формирование общественных центров и зон; в полосе примыкания к жилым территориям не следует оформлять границы производственного участка глухим забором, рекомендуется использование входящей в состав санитарно-защитной зоны полосы примыкания для размещения коммунальных объектов жилого района, многоэтажных гаражей-стоянок различных типов, зеленых насаждений; в примагистральной полосе производственных зон (производственная территория в примагистральной зоне) рекомендуется размещать участки компактной застройки, адаптируемой городским окружением, смешанной производственно-общественной застройки с торговыми и обслуживающими предприятиями, требующими значительных складских помещений, крупногабаритных подъездов, разворотных площадок.

Не допускается присутствие производственных территорий на территориях общественного и жилого назначения, которые отличаются следующими характеристиками: по классу вредности расположенных на них производств нарушают или могут нарушить своей деятельностью требования экологической безопасности жилых и общественных территорий; по численности занятых противоречат назначению жилых территорий, многофункциональных и специализированных общественных центров; по величине территорий нарушают функционально-планировочную организацию жилых и общественных территорий.

На участках жилой, смешанной жилой застройки могут размещаться производственные предприятия площадью не более 200 кв. м, встроенные или занимающие часть дома без производственной территории, экологически безопасные.

Использования метода зонирования в отношении к территориям, занятым промышленной застройкой, кардинально не изменяет существующей градостроительной организации территории. В то же время проведение зонирования требует обязательного учета сложившейся в целом градостроительной организации территории, в том числе характера взаимодействия с прилегающими территориальными зонами. Также необходимо учитывать некоторые особенности, существенно отличающий процесс градостроительного освоения (реконструкции) производственных зон, который сопряжен с привлечением и освоением инвестиций в крупных объемах.

Показательно сравнение различий в процедуре зонирования территории под производственные и другие функции. Например, торговая и коммерческая деятельность, организуемая на условиях функциональной переориентации территории, может быть начата при наличии небольшого объема инвестиционно-финансовых ресурсов с последующим постепенным ростом. В противоположность этим видам деятельности в большинстве секторов промышленности требуются очень крупные объемы инвестиционного капитала для организации производства, внедрения современной технологии, перепрофилирования, перебазирования предприятий, расширения или сокращения развития.

Формирование территориальных зон не влечет за собой немедленных градостроительных изменений, и не оказывает прямого влияния на размещение инвестиций. Кроме того, системой зонирования, регулируется в основном местоположение объектов, взаимное расположение зданий и сооружений, их величина и направления перспективного развития. В то же время зонирование во многом не учитывает сложность и разнообразие влияния промышленных процессов на окружающую среду, хотя это влияние определяется спецификой существующих (предполагаемых) видов производства. Поэтому косвенным фактором, закладываемым в формирование системы зонирования с выделением производственных зон и делающими более эффективными положения об охране окружающей среды, позволяющими регулировать формы загрязнения и технологию производства по каждому виду промышленности, является установление двух позиций: типа производства и характера градостроительных преобразований.

Российская практика градостроительного зонирования в отношении производственных зон формируется согласно имеющемуся международному опыту крупнейших городов. В них с успехом реализуются программы промышленного развития и регулирования. Неотъемлемым элементом программ этого типа является наличие в них инструментов планирования и регулирования.

Всеобъемлющая программа промышленного развития должна включать «стратегическое планирование» города и государственных инвестиций в инфраструктуру и подготовку земельных участков, правовые и кредитные механизмы для долгосрочного финансирования, ясную и обоснованную налоговую структуру, согласованные положения о сохранении окружающей среды и отлаженные процедуры регистрации деловой активности, а, кроме того, приведение в исполнение всего запланированного.

Система зонирования способна привести к более эффективному привлечению инвестиций в промышленность или ее оживлению в том случае, если положения промышленной политики имеют целенаправленный характер в форме создания всеобъемлющей программы промышленного развития. В то же время пространственное планирование промышленности в виде выделения соответствующих зон и принятие специальных нормативно-правовых актов муниципального уровня позволяет получить эффективный инструмент, помогающий разрабатывать документы социально-экономического развития территорий.

Практическое осуществление зонирования во многом определяется тем, в какой степени комплексно решаются вопросы реструктуризации территорий с преобладающим производственным типом хозяйственного использования. В зависимости от того, насколько определенная промышленная политика проводится на территории муниципального образования, зависит эффективность внедрения системы зонирования, в частности градостроительное развитие производственных зон. Общие принципы такой политики определяются исходя из величины муниципального образования, его геополитического, в т.ч. и географического положения (например, приграничный город, город-анклав, зона свободного экономического развития), в соответствии с которыми конкретизируются возможности получения инвестиций и направления их практической реализации в зависимости от социально-экономических особенностей территории (промышленность, транспорт, его приоритетные виды, в соответствии с ними определение видов градостроительных объектов, таких как железнодорожный, морской, речной порты, строительство складских сооружений).

Муниципальные власти формулируют положения промышленной политики, выражающиеся в разработке комплекса мероприятий, таких как выделении территориальных зон, в которых определяются конкретные формы градостроительной деятельности, например передислокация портовых сооружений на новую территорию с соответствующими условиями (например, более глубокой водой), осуществление перевода тяжелой промышленности на периферию, сохранение в центральных районах предприятий легкой промышленности, некоторых видов точных сборочных производств, предусмотрение возможности размещения значительного объема нового строительства и реконструкции в промышленных зонах, примыкающих к железнодорожным и автодорожным узлам. Таким образом обеспечивается взаимоувязанное градостроительное функционально-планировочное развитие промышленных зон посредством его согласования со стратегическими мероприятиями экономического характера, в частности с заранее известными и обоснованными источниками привлечения инвестиций и формой их пространственной реализации.

5. Правилами землепользования и застройки на карте градостроительного зонирования предусматривается выделение зон рекреационного назначения, в состав которых обычно включаются три категории зон отдыха и открытых зон: зоны, предназначенные для активных видов спорта, физической культуры, туризма и иные зоны отдыха; зоны пассивного отдыха и сохранения природной среды, а также зоны расположения крупных массивов открытых рекреационных пространств (водные и озелененные пространства).

В зависимости от специфики муниципального образования, природных и исторических особенностей его формирования, может быть выделено большее или меньшее количество зон этой категории. Более строгие требования предъявляют к формированию рекреационных зон особых видов, в частности к историческим ландшафтам и объектам природной защиты. В этих случаях следует дифференцировать территорию таким образом, чтобы функциональное использование территории для занятий спортом, здорового отдыха и прочих видов землепользования, связанных с отдыхом, не нарушало сложившейся рекреационной системы.

В составе зон рекреационного назначения следует различать разновидности зон активного отдыха, определяемые в зависимости от величины зонируемых территорий и характера протекающих рекреационных процессов. В одних случаях приоритетами градостроительной деятельности является стимулирование процессов максимального сохранения природного ландшафта, и соответственно, цель пространственного преобразования территорий таких зон заключается в ограничении степени вмешательства и формирование так называемых «сохраняемых рекреаций». В других случаях, напротив, разрешается активное вмешательство в сложившуюся среду, целенаправленное формирование различных по величине объектов, предназначенных для массового отдыха населения.

На территориях этого типа могут размещаться парки, скверы, сады, открытые спортивные площадки, участки для строительства кемпингов и пикников, с некоторыми вспомогательными видами землепользования. На территории этих зон благодаря наличию особых природно-климатических и географических особенностей целесообразно размещать рекреационные объекты (санатории, дома отдыха, профилактории, курортные объекты, спортивные сооружения и стадионы, а также иные подобные крупные объекты капитального строительства). В тоже время для получения разрешений на строительство обозначенных рекреационных объектов как правило необходимо прохождение специальной процедуры публичных слушаний, в процессе которой согласовываются многие компоненты проекта, в том числе вместимость объекта, его местоположение, количество парковок, степень взаимодействия с окружающей средой. Основным фактором, оказывающим влияние на выбор приоритетного вида градостроительного использования территории в пределах зон активного отдыха является реализация комплекса рекреационных функций. В целом при выделении зон стремятся к тому, чтобы рекреационная функция преобладала на территории. В то же время в пределах этих зон могут располагаться некоторые небольшие коммерческие виды землепользования, кафе и иные объекты услуг для посетителей.

В зонах пассивного отдыха и охраны природы основными видами использования территории являются организация парков, мест для прогулок и аналогичные открытые публичные виды землепользования. По специальному разрешению может допускаться планировочная организация территории для занятия некоторыми видами спорта, отдыхом и предоставлением услуг для посетителей, но связанные с ними участки должны быть ограничены по размеру. Для таких природных территорий особой важности может быть создана зона охраны памятника природы или аналогичная зона сохранения ландшафта, которая очень строго лимитирует любые активные виды землепользования или строительства.

6. Особое внимание в процессе разработки карты градостроительного зонирования территории муниципального образования, следует уделять выделению зон особо охраняемых территорий, связанных с охраной памятников истории и культуры и охраной окружающей среды.

Соотношение зон, в которых осуществляется правовое регулирование, связанное с сохранением исторических и культурных ценностей, а также охраной окружающей среды, представляет проблему во всех муниципальных образованиях России, внедряющих систему зонирования, по двум причинам. Во-первых, имеет место пересечение полномочий по ряду процедурных и иных существенных вопросов органов государственной власти и органов местного самоуправления. Во-вторых, сложно в буквальном виде адаптировать фундаментальную концепцию зонирования по отношению к охраняемым зонам, применив ее аналогичным образом (посредством наложения правил на всю зону), в то время как для обеспечения наибольшей сохранности объектов культурного наследия и охраны окружающей среды выдвигаются требования дифференцированного зонирования.

В правилах землепользования и застройки применяются в основном два метода определения зон исторического значения, разрешенных видов землепользования, параметров застройки и процедур надзора за ними.

В некоторых городских округах зоны исторического значения определяются в перечне видов землепользования иных зон - жилой, общественно-деловой и некоторых иных. В других городах создается одна или более дополнительных карт, на которых показаны исторические зоны и зоны охраны окружающей среды. Эти (вспомогательные) карты предназначены для наложения их на основную карту зонирования. В этом процессе необходимо учитывать специальные требования и ограничения как дополнительный набор условий для зональных разрешений и оформления разрешений на реализацию объектов капитального строительства.

Появление данной зоны в комментируемой статье 35 является одной из новелл ГрК РФ по сравнению со старым Градостроительным кодексом РФ 1998 г. Следует подчеркнуть, что создание, например, в городском округе в черте населенного пункта особо охраняемой природной территории (например, дендрологического парка или национального парка) не влечет за собой появление в границах категории земель поселений земельного участка из состава категории земель особо охраняемых территорий (далее – ООПТ) и объектов, предусмотренной главой XVII ЗК РФ. В данном случае такой вывод вытекает из ст. 83 ЗК РФ , согласно которой «землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель иных категорий». Следовательно, налицо внутренние противоречия в ЗК РФ, поскольку п.5 ст.94 которого предполагает возможность создания «иных земель особо охраняемых природных территорий», включая в состав таковых, в частности, городские леса и городские парки.

Данную проблему как раз и разрешает комментируемая статья 35 ГрК России. Поскольку градостроительное законодательство определяет правовой режим, главным образом, категории земель поселений, а экологическое – правовой режим ООПТ, которые вполне могут быть и в черте поселений (населенных пунктов), то коллизии установленных разными по отраслевой принадлежности нормативно-правовыми актами правовых режимов разрешаются посредством образования в городских округах и иных муниципальных образованиях отдельной территориальной зоны со своим градостроительным регламентом.